Fundamenta Real Estate : Rapport Compact 2023 (FR)

TAUX DE VACANCE

de l'exercice

1,3%

DIVERSIFICATION RÉGIONALE

selon les régions OFS, en % de la valeur de bilan

21% 52% 14%

7% 6%

INFORMATIONS CLÉS - FINANCES

REVENUS LOCATIFS NETS RÉELS

après déduction des vacances et pertes sur débiteurs en mio. CHF

BÉNÉFICE net hors effet de réévaluation en mio. CHF

19.9

CHIFFRES CLÉS - ACTIONS

BÉNÉFICE net hors effet de réévaluation

par action, moy. des actions en circulation pondérée, en CHF

• Bénéfice net opérationnel (hors effet de réévaluation) et vente
• Vente

RENDEMENT SUR DISTRIBUTION

3,3%

BASE DU COURS DE L'ACTION AU 31.12.2023

0.55

DISTRIBUTION PROPOSÉE (CHF/ACTION)

TR FUNDAMENTA REAL ESTATE

6.5%

95

90

LETTRE AUX ACTIONNAIRES

Chères et chers actionnaires,

Dans un environnement de marché nettement modi- fié, avec des coûts d'intérêts significativement plus élevés, l'activité de Fundamenta Real Estate SA a fait preuve de sa rentabilité opérationnelle et de sa stabi- lité. Nous avons également pu vendre sur le marché trois biens immobiliers existants anciens qui, du fait de leur faible volume, ne correspondaient plus à notre stratégie, et réaliser ainsi un bénéfice comptable. Ce remaniement ciblé du portefeuille nous permet de concentrer nos activités sur les repositionnements et les nouvelles constructions à des emplacements cen- traux. La forte hausse des taux d'intérêt a conduit à deux augmentations du taux d'intérêt de référence au cours de l'exercice sous revue. Ainsi, une grande partie des contrats de location ont pu être adaptés dans un premier temps début octobre 2023 en raison de la première augmentation du taux d'intérêt de réfé- rence. La deuxième augmentation sera mise en œuvre au 1er avril 2024.

UNE EXTENSION PROGRESSIVE DE L'OFFRE

GRÂCE AU DÉVELOPPEMENT ACTIF DU PORTEFEUILLE

L'année dernière, le marché immobilier a lui aussi été confronté à des défis importants, provoqués par la hausse des taux d'intérêt et l'inflation persistante. Dans un environnement caractérisé par la volatilité des marchés et l'incertitude géopolitique, les investis- seurs ont dû faire face à la complexité de la gestion sécuritaire de leurs investissements.

Le marché en dit long. Au cours des deux dernières années, le nombre de logements locatifs disponibles sur le marché a été divisé par plus de deux. Dans ce contexte, nous n'avons cessé d'élargir notre offre de logements modernes et au goût du jour en procédant

• des repositionnements et des nouvelles construc- tions. Ce changement de comportement sur le mar- ché, nous le constatons également chez nos loca- taires, qui envisagent moins rapidement de déménager. Si, il y a quelques années, environ un quart des logements étaient reloués chaque année, ce chiffre est désormais nettement inférieur.

Après d'intenses travaux de planification et de prépa- ration, trois repositionnements majeurs ont pu être entrepris au cours de l'exercice écoulé, à Bâle, Glattbrugg et Dietikon. Grâce à une planification mi- nutieuse, nous sommes en mesure d'élargir considé- rablement l'offre de logements locatifs dans les trois biens immobiliers existants. Le lancement des tra- vaux de construction de la nouvelle construction à la Feldblumenweg à Zurich est également une bonne nouvelle: dès 2025, nous y proposerons 52 apparte- ments modernes, au lieu de 24, avec une empreinte écologique conforme aux normes actuelles. Le dépôt d'une demande de permis de construire à Wallisellen pour un projet de construction de 50 logements neufs nous rend aussi confiants.

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS MAINTIENT

LES ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES À UN

NIVEAU ÉLEVÉ

La hausse fulgurante des taux d'intérêt nous invite, depuis quelque temps déjà, à nous détourner des taux d'actualisation, qui sont de plus en plus bas. Les éva- luateurs de notre portefeuille immobilier se basent sur l'évolution des marchés des transactions, qui re- flètent une «True and Fair Value» du marché sur la base des prix obtenus. Les trois biens immobiliers vendus à la fin de l'année à Dagmersellen, Netstal et Sargans ont pu être vendus à un prix supérieur à leur valeur au bilan et confirment ainsi les évaluations

Conseil d'administration de Fundamenta Real Estate SA (de gauche à droite):

Niels Roefs, Dr Andreas Spahni (président et délégué), Hadrian Rosenberg, Frédéric de Boer

(vice-président), Herbert Stoop

LETTRE AUX ACTIONNAIRES

existantes alors que la demande du marché a nette- ment diminué. En réalisant ces transactions, nous sommes parvenus à vendre trois biens immobiliers qui ne correspondaient plus à notre stratégie, afin de nous concentrer sur le repositionnement et la construction de différents biens immobiliers dans l'agglo- mération de Zurich et de Bâle.

En raison de la modification de l'environnement des taux d'intérêt, nous constatons une correction des taux d'actualisation dans les évaluations. Cela a mené chez nous aussi à quelques corrections de valeur. Tou- tefois, celles-ci ont été globalement faibles en regard d'une valeur de portefeuille de plus de CHF 1,2 milliard.

Il n'y a pas eu de dévaluations majeures et nous ne nous attendons pas à d'importants bouleversements à l'ave- nir si le marché des transactions reste stable.

STABILITÉ DES ACTIVITÉS

OPÉRATIONNELLES

Au cours de l'exercice écoulé, nous avons à nouveau pu attester d'un résultat d'exploitation stable. Sans tenir compte des trois repositionnements en cours et d'un nouveau bâtiment de remplacement, nous avons enregistré un volume de revenus locatifs constant. Malgré les turbulences du marché, l'activité opéra- tionnelle se situe au niveau de l'exercice précédent et

LETTRE AUX ACTIONNAIRES

nous avons pu confirmer le bénéfice opérationnel en tenant compte des trois ventes de biens immobiliers de moindre envergure.

Au cours de l'exercice écoulé, nous sommes restés fi- dèles à notre politique de financement orientée sur le très long terme et avons profité en fin d'année, dans un contexte de marché des capitaux à la structure des taux inversée, du net recul des taux d'intérêt hypothé- caires à long terme pour effectuer de nouveaux ratta- chements. Cela nous procure un net avantage en termes de rendement par rapport aux hypothèques SARON, qui restent plus élevées, et nous assure, dans le contexte du marché, un taux d'intérêt moyen attrac- tif de 1,36% pour tous les engagements portant inté- rêt, et ce pour une duration de 7,3 ans. De plus, notre taux de vacance historiquement bas de 1,3% té- moigne de la forte demande de logements en état neuf, que nous étendons grâce à nos repositionne- ments et à nos activités de construction.

Malgré les incertitudes qui persistent actuelle- ment sur le marché, le conseil d'administration confirme qu'il se concentre depuis des années sur un dé- veloppement opérationnel positif des affaires. Par ailleurs, le travail continu sur le portefeuille assure la stabilité des revenus locatifs à long terme à un niveau attractif.

LE CONSEIL D'ADMINISTRATION CONFIRME

SON ÉVALUATION DES RISQUES

Alors que le conseil d'administration avait déjà nette- ment ajusté son évaluation des risques il y a plus d'un an, l'évolution du marché est venue confirmer nos es- timations. Le fait que nous privilégions depuis des an- nées les emplacements centraux, les biens immobi- liers récents et le repositionnement continu des biens immobiliers plus anciens contribue aujourd'hui large- ment à la stabilité de l'évaluation du portefeuille.

En dépit des modifications sensibles du marché, le conseil d'administration se voit confirmé dans sa politique. Nous ne nous attendons pas à des corrections de valeur significatives pour les biens immobi- liers résidentiels. Les rendements des placements im- mobiliers restent attractifs et la forte demande de logements soutient également des revenus stables à long terme. Bien que des corrections d'évaluation mo- dérées soient possibles, nous pouvons toujours obte- nir un rendement supérieur à celui des obligations d'entreprise avec notre portefeuille de biens immobi- liers résidentiels.

La volatilité anticipée des marchés boursiers et le temps nécessaire aux investisseurs pour réallouer leurs portefeuilles ont retardé l'extension visée et la poursuite du renforcement du portefeuille Funda- menta Real Estate. Malgré la réticence à court terme de certains investisseurs, le conseil d'administration ne constate aucun changement significatif au niveau des postes à risques stratégiques, opérationnels et fi- nanciers. Selon nos estimations, le rendement des placements immobiliers au cours des prochains trimestres proviendra exclusivement des activités opérationnelles, c'est-à-dire du cash-flow, auquel nous accordons une grande attention depuis des années.

LA DURABILITÉ, UN PILIER CENTRAL

Malgré les changements que connaît le marché, nous poursuivons de manière ciblée la trajectoire que nous avons empruntée en matière de durabilité. Les diverses activités de repositionnement des biens immo- biliers existants, les nouvelles constructions plani- fiées et les nouveaux développements seront mis en œuvre comme prévu au cours des prochaines années et sont essentiels pour atteindre nos objectifs de du- rabilité.

L'environnement de marché actuellement plus difficile ne doit pas nous amener à réduire les exigences que nous nous sommes fixées. Ce n'est que grâce aux activités que nous menons depuis long- temps que le portefeuille Fundamenta Real Estate est bien préparé pour l'avenir et qu'il répond aux exigences croissantes de notre société. Ainsi, dans les années à venir, nous continuerons à rendre progressi- vement le portefeuille plus durable et notamment plus écologique, et à réduire l'intensité énergétique et de CO2. Grâce à des mesures ciblées, nous améliore- rons toutes les dimensions de la durabilité au sein du portefeuille et répondrons ainsi au mieux aux exigences accrues en matière de logements durables.

UNE ÉVOLUTION RÉJOUISSANTE DU COURS

DE L'ACTION MALGRÉ LE RALENTISSEMENT DE L'ÉCONOMIE

En Europe, la forte inflation et les hausses de taux d'intérêt ont déjà nettement affecté la consommation des ménages. En Suisse également, de nombreux sec- teurs affichent une croissance modeste de leur chiffre d'affaires et l'économie d'exportation subit de plein fouet la force excessive du franc suisse et la faiblesse de la demande. Face à la baisse de la pression sur les prix en provenance de l'étranger et à l'assombrisse- ment des perspectives conjoncturelles, le pic des hausses de taux a vraisemblablement été atteint. Ainsi, les attentes positives en matière de taux d'inté- rêt pour l'année à venir ont d'ores et déjà redonné de l'élan aux marchés boursiers. Dans ce contexte tendu, le cours de l'action de Fundamenta Real Estate SA (FREN) a fluctué au cours de l'exercice et, malgré les changements intervenus sur le marché de l'immobi- lier, a affiché une performance globale (distribution comprise) de 7,9%, ce qui constitue une évolution ré- jouissante.

CONFIANT MALGRÉ LES DÉFIS

Le conseil d'administration de Fundamenta Real Estate SA considère que l'exercice à venir sera exigeant et est conscient des défis à relever pour atteindre un résultat opérationnel stable. Néanmoins, nous perce- vons également des opportunités de croissance sup- plémentaire et d'activités de portefeuille ciblées pour une amélioration continue de la structure des reve- nus.

Dr Andreas Spahni

Président et délégué du conseil d'administration

Frédéric de Boer

Vice-président du conseil d'administration

LETTRE AUX ACTIONNAIRES

HIGHLIGHTS 2023

Au cours de l'exercice 2023, le portefeuille a participé pour la première fois au benchmark CO2 de la Real Estate Investment Data Association (REIDA). Au total, ce benchmark couvre 60 portefeuilles immobiliers suisses d'une valeur de marché de

CHF 173,5 milliards. Notre por- tefeuille a battu le benchmark et les émissions de CO2 ont encore été réduites par rapport à l'exercice précédent.

>1 200 000 000

Suite à la vente réussie de trois im- meubles qui, selon notre révision stratégique régulière, n'étaient plus conformes au portefeuille, la valeur du portefeuille immobilier a légèrement diminué pour atteindre CHF 1 204 millions.