Selon une enquête Reuters menée auprès de huit économistes et analystes, les ventes de biens immobiliers devraient diminuer de 8 % en moyenne cette année, contre une baisse d'environ 25 % en 2022, l'activité économique, le revenu des ménages et la confiance des consommateurs étant censés rebondir au second semestre.

Les économistes et les analystes pensent que les décideurs politiques mettront en place davantage de mesures de soutien pour stimuler la demande de logements cette année, dans le cadre de l'objectif global de Pékin de soutenir l'économie de 17 billions de dollars après une forte baisse induite par le COVID en 2022.

Ces politiques pourraient inclure une nouvelle baisse des taux d'emprunt hypothécaire et des exigences en matière d'acompte, ainsi qu'un assouplissement des restrictions sur l'achat de logements dans les principales villes chinoises, ont-ils ajouté.

L'espoir d'une reprise de l'économie plus tard dans l'année a été alimenté par le démantèlement, en décembre, de la politique stricte de zéro COVID, qui a probablement fait chuter la croissance du PIB à seulement 3 % l'année dernière, l'une des pires années depuis près d'un demi-siècle.

Mais ce revirement a déclenché une vague d'infections COVID, qui devraient provoquer de nouvelles perturbations économiques et peser sur les ménages pendant au moins quelques mois encore.

RÉVOLTE DES EMPRUNTEURS HYPOTHÉCAIRES

Le secteur immobilier chinois, qui représente un quart de l'économie, a été durement touché l'année dernière, car les promoteurs, à court de liquidités, n'ont pas été en mesure d'achever la construction d'appartements, ce qui a provoqué un boycott hypothécaire de la part de certains acheteurs. Les fermetures d'immeubles à l'échelle de la ville pour lutter contre la pandémie et les licenciements ont également pesé lourdement sur le moral des acheteurs.

En novembre, les investissements immobiliers ont connu la chute la plus rapide depuis que le bureau des statistiques a commencé à compiler des données en 2000, avec une baisse de 19,9 % par rapport à l'année précédente.

"Pour 2023, nous prévoyons un rebond séquentiel des ventes et des mises en chantier, car les politiques immobilières continuent de s'assouplir et la réouverture après le COVID entraîne un rebond de l'activité économique et du revenu des ménages", a déclaré Tao Wang, économiste en chef d'UBS pour la Chine.

"Même si les ventes et les mises en chantier seront probablement un peu plus faibles qu'en 2022, l'immobilier pèsera beaucoup moins sur l'économie qu'en 2022."

Certains signes précurseurs d'un retournement de situation se font sentir.

Les ventes de logements neufs ont augmenté de plus de 20 % au cours des trois jours de vacances du Nouvel An par rapport à l'année précédente, en raison des promotions, des politiques de soutien et de la libération progressive de la demande refoulée après les cas élevés de COVID-19, a déclaré cette semaine l'Académie chinoise de l'indice.

L'académie a déclaré que les grandes villes telles que Pékin et Shanghai ont vu une augmentation des ventes par rapport aux vacances du Nouvel An de l'année dernière, mais que le sentiment est resté à des niveaux bas dans la plupart des petites villes.

DEMANDE DE LOGEMENTS

Les actions des promoteurs immobiliers chinois en difficulté ont gagné 86 % depuis le creux d'octobre, soutenues par une série de mesures d'assouplissement immobilier et par le revirement de la politique de COVID.

Un indice qui suit les obligations à haut rendement en dollars des promoteurs chinois a plus que doublé depuis son plus bas niveau du 3 novembre, mais il est encore inférieur de 30 % à ce qu'il était au début de l'année et de 58 % à son plus haut niveau de mai 2021, après une série de défauts de paiement.

"Je pense que le marché a été impitoyablement efficace en réévaluant les bruits politiques positifs qui ont été émis", a déclaré Tim Gibson, co-responsable des actions immobilières mondiales chez Janus Henderson Investors.

"En ce qui concerne les besoins du marché, je pense que cela revient à la question de la demande.

Gavekal Dragonomics prévoit une augmentation de 5 à 10 % des ventes immobilières cette année, tandis que Citi prévoit une baisse de 21 %, citant le temps nécessaire pour que les attentes en matière d'emploi et de prix des logements se redressent, ainsi qu'une baisse de l'offre nouvelle.

Sheldon Chan, gestionnaire de portefeuille de T. Rowe basé à Hong Kong, a déclaré qu'il était possible que la reprise de l'immobilier "soit plus lente que ce que le marché semble estimer ou pourrait estimer".

"Nous sommes peut-être sur le point de voir la demande de logements atteindre son niveau le plus bas, mais je ne pense pas que nous y soyons encore tout à fait parvenus", a-t-il déclaré.

La dernière enquête économique privée China Beige Book a été plus directe : "Mais oubliez le retour aux jours anciens : il faudra un soutien politique considérable en 2023 juste pour sortir l'immobilier du gouffre".

MARCHÉ OBLIGATAIRE EN DOLLARS

Malgré l'espoir d'une légère amélioration de la demande de logements cette année, la reprise du secteur devrait être longue et cahoteuse, car elle est encore marquée par les excès du passé.

On s'attend à ce que de nombreux promoteurs luttent pour alléger de manière significative leur étroitesse de financement, ce qui pèse sur leur capacité à acheter de nouveaux terrains et à rembourser leurs créanciers étrangers.

Pour de nombreux promoteurs privés, le fait d'avoir été absents du marché foncier l'année dernière signifie également qu'ils pourraient avoir moins de projets à vendre en 2023, ce qui aurait pour effet de limiter leur flux de trésorerie.

En outre, 2023 verra un mur d'échéance de la dette offshore élevé, totalisant 141 milliards de dollars, contre 120,7 milliards de dollars en 2022, selon les données de Refinitiv. Ce chiffre représente le montant de l'émission et ne tient pas compte des remboursements et des défaillances.

Fournir des actifs de bonne qualité et non gagés en garantie est le plus grand défi pour les promoteurs, tant pour lever des obligations nationales que pour obtenir des prêts bancaires offshore, dans lesquels le produit peut être utilisé pour des remboursements à l'étranger, ont déclaré trois promoteurs à Reuters, sous le couvert de l'anonymat car la question est sensible pour les régulateurs.

En conséquence, Cosmo Zhang, analyste de crédit chez Vontobel Asset Management, a déclaré que le secteur connaîtrait davantage de restructurations de dettes.

"Nous pensons qu'il y a encore quelques noms qui, même s'ils n'ont pas encore fait défaut, ont probablement besoin de restructurer leur structure de capital dans les années à venir, afin d'être viables. Leur structure de capital n'est pas viable.