L'effet des récentes hausses de taux ne s'est pas encore fait pleinement sentir et les autorités ont demandé aux banques suédoises de conserver leurs capitaux au cas où la situation se détériorerait et que les prêts tourneraient au vinaigre.

Les inquiétudes concernant le secteur ont affecté la monnaie de la couronne et les investisseurs étrangers ont réduit leurs avoirs en actifs suédois.

Après un krach bancaire dans les années 1990 en Suède - également causé par le secteur de l'immobilier commercial - l'économie s'est contractée trois années de suite et deux banques ont été nationalisées.

QUEL EST LE PROBLÈME ?

De nombreuses sociétés d'immobilier commercial ont trop emprunté lorsque les taux étaient bas et se débattent avec des coûts d'intérêt plus élevés et le refinancement après huit hausses de taux par la banque centrale depuis le printemps 2022.

L'économie ralentit, la valeur des biens immobiliers diminue et le nombre de logements vacants devrait augmenter.

Les autorités affirment que les problèmes sont limités à quelques entreprises, mais elles ont averti qu'une vente massive d'actifs par l'une d'entre elles pourrait faire chuter les évaluations dans l'ensemble du secteur. La propriété croisée pourrait aggraver les problèmes.

Les agences de crédit ont déjà abaissé la notation de plusieurs entreprises, dont certaines ont été classées dans la catégorie "junk", ce qui indique un risque élevé de défaillance.

Les prêts aux sociétés immobilières représentent environ 16 % des prêts bancaires en moyenne. Handelsbanken est la banque la plus exposée à l'immobilier commercial suédois, suivie par Swedbank, SEB et Nordea, selon les chiffres de SEB.

Si l'on inclut les prêts hypothécaires aux ménages - dont beaucoup sont également confrontés à des paiements plus élevés - le marché de l'immobilier représente plus de 60 % des prêts bancaires.

QUEL EST LE MONTANT DES EMPRUNTS DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ?

Selon le dernier rapport de stabilité de l'organisme de surveillance financière, les sociétés immobilières commerciales cotées en bourse avaient un encours de dette d'environ 1 800 milliards de couronnes (175 milliards de dollars). Le PIB de la Suède était d'environ 6 000 milliards de couronnes en 2022.

Les prêts bancaires représentaient environ deux tiers des emprunts.

Les principaux détenteurs de dettes immobilières commerciales sont les investisseurs étrangers, suivis par les fonds suédois, les fonds de pension et les compagnies d'assurance, selon la Riksbank.

QUAND LES ENTREPRISES DOIVENT-ELLES REFINANCER LEURS EMPRUNTS ?

Selon la Riksbank, environ 105 milliards de couronnes de dette arrivent à échéance en 2024, 122 milliards en 2025, 105 milliards en 2026 et 63 milliards en 2027.

L'échéance moyenne de la dette des entreprises suédoises est d'environ 3 à 4 ans, ce qui est plus court que dans la plupart des pays européens. Les coûts des taux d'intérêt sont susceptibles d'augmenter au fur et à mesure que la dette est renouvelée.

UNE CRISE DANS LE SECTEUR DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL POURRAIT-ELLE ENTRAÎNER UN KRACH BANCAIRE ?

Lors de tests de résistance, l'autorité de surveillance financière (FI) a indiqué que les banques pourraient perdre environ 50 milliards de couronnes en cas de crise dans le secteur de l'immobilier commercial.

Les banques détiennent des réserves de capitaux obligatoires d'environ 1,1 trillion de couronnes, ainsi que des capitaux supplémentaires.

Cependant, la Riksbank a déclaré qu'il était difficile de prédire si une crise affecterait la confiance dans le système financier dans son ensemble.

L'effondrement de banques régionales telles que la Silicon Valley Bank aux États-Unis et le Credit Suisse en Suisse en 2023 montre que les investisseurs et les déposants peuvent perdre rapidement confiance et retirer leurs liquidités.

La Riksbank a déclaré que les sociétés immobilières commerciales devaient restructurer leurs bilans et que les banques devaient conserver d'importantes réserves pour pertes sur prêts au cas où la situation s'aggraverait.

"La principale conclusion est que cela ne représente pas un risque systémique ou une menace pour la stabilité financière", a déclaré Niklas Wykman, ministre des marchés financiers, à Reuters au début du mois de décembre.

QUELLES SONT LES MESURES PRISES PAR LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET SONT-ELLES SUFFISANTES ?

Les sociétés immobilières endettées ont commencé à racheter leurs dettes, à vendre des actifs et à lever des fonds, mais les marchés restent difficiles.

Les autorités estiment qu'il faut faire davantage et que même les entreprises qui ne sont pas confrontées à des difficultés immédiates pourraient avoir besoin de se restructurer, car les taux d'intérêt risquent de rester élevés pendant un certain temps.

QUE POURRAIENT FAIRE LES AUTORITÉS EN CAS DE CRISE ?

Pendant la crise financière de 2008-2009, la Suède a garanti les dettes des banques et offert des prêts subventionnés pour maintenir le flux de crédit. Pendant la pandémie, la banque centrale a acheté de la dette publique et de la dette d'entreprise, et le gouvernement a payé les salaires de certains employés, accordé des allégements fiscaux temporaires aux entreprises et offert des garanties de crédit aux compagnies aériennes.

L'organisme de surveillance financière pourrait assouplir les planchers de pondération des risques des banques pour l'exposition au secteur de l'immobilier commercial, actuellement de 35 %, ou abaisser les tampons anticycliques qui s'élèvent actuellement à 2 % des actifs pondérés en fonction des risques.

La Suède pourrait également créer une "bad bank" soutenue par l'État, qui reprendrait les prêts immobiliers commerciaux sous-performants accordés par les banques, a déclaré une source au fait du dossier.

M. Wykman a déclaré que le gouvernement disposait d'une "boîte à outils large et profonde" et qu'il était prêt à "prendre des mesures" si la stabilité financière était menacée.

(1 $ = 10,4151 couronnes suédoises)