FEDERATED HERMES, INC. 
Organisée cette semaine à Cannes, sur la Côte d'Azur, la conférence MIPIM sur l'immobilier se déroule dans un contexte de chute des prix de l'immobilier commercial et d'interrogation des promoteurs sur le devenir des bureaux vidés par la pandémie.
Alors que les 20 000 investisseurs, promoteurs et agents attendus ont commencé à arriver, les délégués se sont rassemblés autour de maquettes miniatures des développements prévus et ont rencontré des clients sur des yachts commandés par l'entreprise. Beaucoup étaient occupés à discuter des retombées du marché, d'autres essayaient de conclure des accords.
Plusieurs des plus grands investisseurs immobiliers - dont les géants américains LaSalle, Greystar, Hines et Federated Hermes, le français AEW et l'allemand Patrizia - ont déclaré à Reuters qu'ils voyaient des signes timides de reprise de l'activité.
Mais certains d'entre eux ont également fait preuve de prudence.
"Il y a beaucoup d'air chaud sur la Croisette", a déclaré Philip La Pierre, responsable de l'Europe chez LaSalle Investment Management, lors de la conférence, en faisant référence à l'artère de Cannes située en bord de mer et bondée d'agents immobiliers. "Vous devez donc naviguer avec prudence dans cette zone.
Une hausse brutale des coûts d'emprunt et des bureaux vides ont eu raison de nombreux investissements immobiliers, même si des secteurs tels que les centres de données et la logistique ont mieux résisté.
La valeur des capitaux commerciaux européens a chuté de 13,9 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2023, soit la plus forte baisse depuis la crise financière mondiale de 2009, selon les données de MSCI Real Assets.
M. La Pierre de LaSalle estime que 30 % des espaces de bureaux européens sont "probablement obsolètes".
Les prix dans les villes américaines sont également en forte baisse, les taux d'inoccupation dans des villes comme San Francisco et Los Angeles avoisinant les 30 %.
Plutôt que de réaliser des pertes, les investisseurs restent sur la touche.
Le volume des transactions immobilières en Europe s'est effondré de moitié en 2023 pour atteindre 166 milliards d'euros (181 milliards de dollars), et il s'agit de la pire année jamais enregistrée pour les ventes de bureaux, a déclaré MSCI, qui rassemble les données depuis 2007.
Malgré cela, certains investisseurs pensent qu'un retournement de situation est proche si les banques centrales commencent à réduire les taux d'intérêt, allégeant ainsi le fardeau de la dette des entreprises.
"En général, il y a un regain de confiance et d'enthousiasme pour l'année à venir", a déclaré James Seppala, responsable de l'immobilier en Europe pour le plus grand propriétaire d'immobilier commercial au monde, Blackstone, avant l'événement.
"Nous avons été actifs ces derniers mois et nous continuerons à l'être", a-t-il ajouté.
INVENDABLE
Le MIPIM lui-même constituera un test important de l'amélioration du sentiment. Depuis 1990, les investisseurs et les agents immobiliers portent un toast aux transactions conclues lors de ce rassemblement annuel, mais il n'y en a pas eu beaucoup l'année dernière.
"Le pire du marché est désormais invendable", a déclaré Jose Pellicer, responsable de la stratégie d'investissement chez l'investisseur M&G Real Estate.
L'Europe a été moins touchée par les signes visibles de détresse immobilière que les États-Unis et la Chine, mais des ventes massives ont eu lieu pour les prêteurs exposés en Allemagne et en Suède.
Le groupe Signa du magnat autrichien de l'immobilier René Benko - copropriétaire du Chrysler Building de New York - s'est effondré en novembre, ébranlant encore davantage la confiance.
"Il y a une grande crise immobilière en cours qui est mondiale", a déclaré Antoine Flamarion, cofondateur de l'investisseur Tikehau Capital. "Il faudra peut-être un certain temps pour qu'elle se résorbe.
Les grandes banques ont été relativement épargnées jusqu'à présent. Selon Morgan Stanley, les grandes banques européennes ont réduit leurs prêts à l'immobilier résidentiel.
Les prêteurs alternatifs, qui ont tendance à être plus endettés, tels que les gestionnaires d'actifs et les assureurs, pourraient donc être amenés à essuyer davantage de pertes. Selon la Bayes Business School, ils représentent déjà 20 à 30 % des prêts à l'immobilier résidentiel en Europe.
LA CHUTE SE POURSUIVRA-T-ELLE ?
La question de savoir si l'effondrement des prix des bureaux se transformera en une crise plus large dépendra en partie de la capacité des banques et des promoteurs à éviter de cristalliser les pertes jusqu'à ce que les coûts d'emprunt diminuent ou que la demande se rétablisse.
Certains prêteurs réadoptent une approche de type "extend and pretend" (étendre et prétendre) pour les créances douteuses, une tactique populaire après la crise financière de 2007-2009 pour éviter de saisir des propriétés.
"Vous prolongez et prétendez simplement parce que même si vous exécutez, vous ne pourriez probablement pas vendre l'actif sur le marché actuel", a déclaré Mathew Crowther, directeur général de l'investisseur PGIM Real Estate, dans la perspective du MIPIM.
Les prix de l'immobilier pourraient être plus proches de leur niveau le plus bas sur des marchés tels que la Grande-Bretagne, où les prix se sont corrigés plus rapidement, mais ils devraient continuer à baisser dans des pays comme l'Allemagne. Rob Wilkinson, directeur général de l'investisseur français AEW, s'attend à ce que les prix des bureaux allemands baissent encore de 10 % au cours du premier semestre de cette année.
"L'année dernière a été l'une des années les plus difficiles en matière de mobilisation de capitaux", a déclaré à Cannes Selena Ohlsson, directrice des solutions pour les clients du secteur immobilier chez Federated Hermes. Mais elle a ajouté que l'intérêt des investisseurs revenait, en particulier au Moyen-Orient et en Asie-Pacifique : "J'ai un peu plus d'espoir que l'année dernière".
(1 $ = 0,9150 euro)
